Umowa dożywocia często pojawia się tam, gdzie w grę wchodzi przekazanie nieruchomości osobie bliskiej i jednoczesne wyłączenie jej z rozliczeń zachowku. Wielu klientów pyta, czy po zawarciu umowy dożywocia można sprzedać obciążoną nieruchomość, co dzieje się po śmierci dożywotnika lub nabywcy oraz czy prawo dożywocia można zamienić na rentę. W tekście odpowiadamy na te pytania, odwołując się do przepisów kodeksu cywilnego i praktyki sądowej, tak aby ułatwić podjęcie świadomej decyzji.
Umowa dożywocia – czym jest i czyje interesy zabezpiecza?
Umowa dożywocia służy dożywotniemu zabezpieczeniu podstawowych potrzeb życiowych w zamian za przeniesienie na rzecz innej osoby prawa własności nieruchomości.
Kto zatem będzie zainteresowany zawarciem takiej umowy? Najczęściej będą to osoby starsze lub niepełnosprawne, które ze względu na wiek lub stan zdrowia nie są w stanie samodzielnie funkcjonować i wymagają opieki ze strony innych. Praktyka pokazuje jednak, że umowa o dożywocie najczęściej zawierana jest pomiędzy najbliższymi członkami rodziny, których łączą dobre relacje.
W świetle obowiązującego prawa o istnieniu umowy dożywocia można mówić, gdy spełnione zostaną dwie przesłanki:
- przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę oraz
- zapewnienie zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotniego utrzymania.
Pojęcie nieruchomości w kontekście umowy dożywocia i strony umowy.
Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują wprost przedmiotu umowy dożywocia. Niemniej jednak, zgodnie z wieloletnią praktyką, nieruchomością w kontekście prawa dożywocia jest:
- grunt lub lokal,
- udział we współwłasności nieruchomości,
- gospodarstwo rolne lub
- prawo użytkowania wieczystego.
Musisz jednak pamiętać, że przedmiotem takiej umowy nie może być ograniczone prawo rzeczowe jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Stronami umowy dożywocia są zatem właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) oraz nabywca nieruchomości. Zbywca, nazywany również dożywotnikiem, przenosi na rzecz nabywcy, zwanego zobowiązanym lub obdarowanym, prawo własności (użytkowania wieczystego), a nabywca zobowiązuje się w zamian zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.
Przeniesienie własności nieruchomości.
Zastanawiasz się w jaki sposób należy zawrzeć umowę dożywocia, by nikt nie kwestionował jej ważności? Odpowiadając należy przypomnieć, że przedmiotem umowy jest nieruchomość. W związku z tym niezbędnym jest podpisanie takiej umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Pamiętaj – zawarcie umowy w jakiejkolwiek innej formie aniżeli przed notariuszem będzie powodować jej nieważność.
Prawo dożywocia podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej. Czynność złożenia wniosku o wpis takiego prawa spoczywa na notariuszu, przed którym dokonano zawarcia umowy. Wpis w księdze wieczystej zabezpiecza interesy zarówno dożywotnika jak i potencjalnego kupca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Wobec zasady jawności ksiąg wieczystych każda osoba dysponująca numerem księgi ma możliwość zweryfikowania czy dana nieruchomość obciążona jest prawem dożywocia.
Obowiązki nabywcy względem dożywotnika.
Do czego zatem będziesz zobowiązany jako nabywca nieruchomości? Zgodnie z art. 908 § 1 k.c. obowiązek dożywotniego utrzymania polega m.in. na:
- zapewnieniu wyżywienia, ubrania, miejsca zamieszkania, światła i opału,
- zapewnieniu odpowiedniej pomocy i pielęgnowaniu w chorobie,
- sprawieniu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającemu zwyczajom miejscowym.
Celem umowy dożywocia jest zatem sprawowanie przez nabywcę opieki nad dożywotnikiem i zabezpieczanie jego podstawowych potrzeb życiowych.
Co jeśli w umowie nie wskazano zobowiązań nabywcy względem dożywotnika? Musisz pamiętać, że wymienione wyżej zobowiązania stanowią katalog otwarty. Oznacza to, że strony umowy mogą dowolnie kształtować obowiązki obdarowanego względem dożywotnika. Treść zobowiązania będzie zatem różniła się w zależności od potrzeb dożywotnika i wzajemnych stosunków z zobowiązanym.
Jeśli jednak w umowie nie wskazano na żadne z zobowiązań nabywcy względem dożywotnika, na nabywcy ciążyć będą obowiązki wynikające z art. 908 § 1 k.c.
Umowa dożywocia a sprzedaż obciążonej nieruchomości.
Czy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia może sprzedać nieruchomość? Odpowiedź brzmi – tak. Co więcej, do zbycia nieruchomości nie jest wymagana zgoda osoby, na rzecz której ustanowiono prawo dożywocia.
W przypadku zbycia nieruchomości obowiązek dożywotniego utrzymania dożywotnika przechodzi na nabywcę. Dochodzi zatem wyłącznie do zmiany podmiotu odpowiedzialnego za dożywotnie utrzymanie zbywcy.
A co w przypadku gdy nieruchomość nabywana jest przez kilka osób? Wówczas każda z nich obowiązana jest wypełniać obowiązki względem dożywotnika wynikające z umowy dożywocia. Jak przewiduje art. 910 § 2 k.c. za ich spełnienie współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność solidarną.
Śmierć stron umowy – kto dziedziczy?
Prawo dożywocia jest tzw. prawem osobistym. Oznacza to, że przysługuje osobie, na rzecz której zostało ono ustanowione i zgodnie z art. 912 k.c. jest niezbywalne. W przypadku śmierci dożywotnika prawo to wygasa, w związku z czym jego spadkobiercy nie mogą żądać od nabywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania.
W przypadku zaś śmierci nabywcy nieruchomości sytuacja jest odwrotna. Wówczas obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą na spadkobierców obdarowanego. Są oni zobowiązani są do świadczeń na rzecz dożywotnika, zgodnie z zawartą przez spadkodawcę umową. Rozwiązanie takie, o ile na pierwszy rzut oka może wydawać się niesprawiedliwe, o tyle zabezpiecza ono interesy dożywotnika, który przenosząc własność nieruchomości na rzecz nabywcy oczekuje w zamian zabezpieczenia jego podstawowych potrzeb bytowych.
Czy mogę żądać zamiany prawa dożywocia na rentę?
Nie raz zdarza się, że zawierając umowę dożywocia wzajemne stosunki były dobre, jednak z czasem uległy pogorszeniu, w konsekwencji czego zobowiązany zaniedbuje ciążące na nim obowiązki względem dożywotnika. Zdarzyć się może również sytuacja odwrotna, kiedy to wskutek nieodpowiedniego zachowania dożywotnik utrudnia lub uniemożliwia dalsze wykonywanie umowy.
Ustawodawca wychodzi naprzeciw takim sytuacjom umożliwiając wystąpienie do Sądu, przez którąkolwiek ze stron umowy, z roszczeniem o zamianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Występując z takim żądaniem należy wykazać, że doszło do takiej zmiany stosunków między dożywotnikiem a zobowiązanym, że nie można wymagać, by pozostawali oni w bezpośredniej styczności.
Nasuwa się zatem pytanie czy działanie, w wyniku którego dalsze wykonywanie umowy dożywocia jest niemożliwe lub utrudnione, musi być zawinione? Otóż nie. Wystarczy, że na skutek zdarzeń od stron niezależnych prawo dożywocia nie ma już racji bytu. Przykładowo sytuacja taka może mieć miejsce, gdy dożywotnik, z powodów niezależnych od niego, nie zamieszkuje wraz z zobowiązanym, w związku z czym brak jest możliwości dalszego spełnienia świadczeń zapewniających byt.
Podobnie sprawa wygląda, gdy dojdzie do zbycia nieruchomości, a jej nowy właściciel nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy dożywocia.
Na wniosek którejkolwiek ze stron umowy Sąd może również rozwiązać umowę dożywocia. Niemniej jednak, pamiętać należy, że rozstrzygnięcie takie podejmowane jest tylko w wyjątkowych sytuacjach. Uprawnienie to nie przysługuje jednak spadkobiercom, albowiem norma wskazana w art. 913 § 2 k.c. odnosi się wyłącznie do zobowiązanego i dożywotnika.
Doświadczony Adwokat przeanalizuje Państwa sytuację i oceni czy możliwym jest wystąpienie na drogę postępowania sądowego z żądaniem rozwiązania umowy dożywocia.
Co wpływa na wysokość dożywotniej renty?
O zamianie prawa dożywocia na rentę, zgodnie z art. 913 § 1 k.c. decyduje Sąd. Przedmiotem żądania może być zamiana całego prawa dożywocia lub część wynikających z niego uprawnień. W praktyce jednak zamiana wszystkich uprawnień na rentę występuje stosunkowo rzadko. Najczęściej dochodzi do zamiany obowiązków, które wymagają bezpośredniej styczności z dożywotnikiem.
Decydując się na zamianę części uprawnień na rentę musisz jednak pamiętać, że ma to wpływ na wysokość renty, albowiem w świetle obowiązującego prawa wysokość renty musi odpowiadać wartości tego prawa. Celem zasądzenia renty nie jest przeciwdziałanie niedostatkowi. Oznacza to, że wysokość renty nie zawsze odpowiada kosztom potrzebnym do utrzymania.
Umowa dożywocia a zachowek.
Jak wskazano powyżej umowa dożywocia najczęściej służy zaspokojeniu potrzeb osób starszych, którzy pragną zabezpieczyć swoje sprawy majątkowe przed śmiercią.
Może wydawać Ci się, że umowa dożywocia stanowi swego rodzaju darowiznę. Niemniej jednak, w przeciwieństwie do umowy darowizny, umowa dożywocia ma charakter odpłatny. Ugruntowane orzecznictwo sądów polskich przyjmuje, że pojęcie darowizny w kontekście przepisów regulujących instytucję zachowku nie odnosi się do umowy dożywocia. Jest ona zatem jednym ze skutecznych sposobów na przekazanie majątku, który jednocześnie nie rodzi obowiązku zapłaty zachowku.
Kancelaria Adwokacka Majchrzak Panas – profesjonalne doradztwo w zawieraniu umów.
Jeśli rozważasz zawarcie umowy dożywocia i chciałbyś zabezpieczyć swoje interesy w tym zakresie skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką Majchrzak Panas we Wrocławiu. Doświadczeni prawnicy z naszej kancelarii szczegółowo przeanalizują Państwa sytuację, przedstawią najkorzystniejsze rozwiązania, a także pomogą w podjęciu niezbędnych kroków ku zawarciu umowy.
Nasza kancelaria oferuje profesjonalne doradztwo w zakresie umów dożywocia, a także reprezentację zarówno po stronie zobowiązanego jak i uprawnionego. Pomoc doświadczonego adwokata może uchronić Cię przed potencjalnymi zagrożeniami jakie mogą wynikać z zaciągniętego zobowiązania.
