Czy zastanawiałeś się, czym dokładnie jest służebność gruntowa lub służebność osobista? A może spotkałeś się z sytuacją, w której sąsiad przejeżdża przez czyjąś działkę, ponieważ ma do tego prawo, albo ktoś mieszka w lokalu, mimo że nie jest jego właścicielem? To właśnie praktyczne przykłady wykonywania służebności. W polskim prawie są to szczególne formy ograniczonych praw rzeczowych, które mogą mieć ogromne znaczenie w życiu codziennym.
W tym artykule krok po kroku wyjaśnimy:
- czym jest służebność gruntowa i osobista,
- jakie są między nimi różnice,
- jak można je ustanowić i jak je znieść,
- jakie są koszty i praktyczne skutki takich działań.
Dzięki temu dowiesz się, jakie masz prawa i obowiązki oraz jak możesz skutecznie rozwiązać problematyczne sytuacje.
Czym jest służebność?
Prawa służebności – gruntowa i osobista – są szczególnymi formami ograniczonego prawa rzeczowego, których uregulowania znajdziesz w kodeksie cywilnym. Służebność gruntowa polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości (nazywanej nieruchomością władnącą) może korzystać w określonym zakresie z sąsiedniej nieruchomości obciążonej, np. przejeżdżać przez nią do drogi publicznej lub korzystać z części nieruchomości dla uzyskania niezbędnego dostępu technicznego.
Zgodnie z art. 285 § 1 KC:
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Zapamiętaj: Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (vide art. 285 § 2 KC). Jest to informacja mająca istotne znaczenie nie tylko w kontekście ustanowienia służebności, lecz również jej zniesienia, o czym w szczegółach będzie jeszcze mowa poniżej.
Służebność osobista natomiast jest prawem przyznanym konkretnej osobie fizycznej (nie nieruchomości), pozwalającym na korzystanie z cudzej nieruchomości zgodnie z jej osobistymi potrzebami – najczęściej służebność mieszkania, pozwalająca na zamieszkanie w lokalu bez względu na zmiany właścicielskie czy dziedziczenie.
Zgodnie z art. 296 i art. 298 KC:
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)” oraz „Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.
Zapamiętaj: Służebność osobista jest ściśle związana z konkretną osobą, co powoduje, że wygasa z chwilą śmierci uprawnionego oraz nie przechodzi na inną osobę ani w drodze zbycia, ani dziedziczenia.
Podstawowe różnice między służebnością gruntową a osobistą:
- Podmiot uprawniony: gruntowa – każdoczesny właściciel konkretnej nieruchomości, osobista – oznaczona osoba fizyczna.
- Możliwość dziedziczenia: gruntowa – podlega przeniesieniu z prawem własności nieruchomości władnącej, osobista – wygasa ze śmiercią uprawnionego.
- Cel ustanowienia: gruntowa – zwiększenie użyteczności nieruchomości, osobista – zaspokojenie osobistych potrzeb danej osoby.
- Możliwość zasiedzenia: gruntowa – może zostać nabyta przez zasiedzenie, czyli korzystanie z nieruchomości obciążonej w określony sposób przez odpowiednio długi czas, osobista – nie może zostać zasiedziana niezależnie od okoliczności.
Jak ustanowić służebność? Umowne i sądowne ustanowienie służebności
Umowne ustanowienie służebności
W praktyce najczęściej służebność gruntowa i osobista ustanawiane są w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a uprawnionym (osobą lub właścicielem nieruchomości władnącej). Aby umowa była skuteczna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, na co jednoznacznie wskazuje art. 245 § 2 zdanie drugie KC:
„Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.
W drodze umownego ustanowienia służebności strony dysponują relatywnie szerokim zakresem swobody. Postanowienia umowy powinny określać zakres uprawnień oraz sposób korzystania z nieruchomości. Strony mogą postanowić o ustanowieniu służebności odpłatnie (za jednorazowym wynagrodzeniem, bądź świadczeniami okresowymi), jak i nieodpłatnie. Strony mogą również zastrzec terminy lub warunki.
Wynagrodzenie kancelarii notarialnej regulowane jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1566) i ma charakter stosunkowy (jest zależne od wartości ograniczonego prawa rzeczowego).
Ustanowienie służebności przez sąd
Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia co do ustanowienia, zakresu służebności lub odpłatności, każda ze stron może złożyć wniosek o ustanowienie służebności. Sąd, rozstrzygając sprawę, odnosi się do potrzeb nieruchomości władnącej i możliwości technicznych wykonywania prawa.
Ciekawostka: Może się zdarzyć, że nie jesteś właścicielem nieruchomości władnącej, ale istnieje po Twojej stronie pilna potrzeba ustanowienia służebności, np. drogi koniecznej. W takiej sytuacji nie jesteś zdany na łaskę właściciela. Jeżeli jesteś posiadaczem samoistnym (np. najemcą) możesz wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie dla Ciebie służebności osobistej, która będzie odpowiadała treścią służebności gruntowej – w podanym przykładzie – drogi koniecznej.
Warto mieć na względzie, że wniosek o ustanowienie służebności co do zasady wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej w kwocie 100 zł, co wynika z art. 23 pkt 1 UKSC („Opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobiera się od: wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego lub samodzielnej jego części, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej; (…)”). Jednakże dla ustanowienia służebności drogi koniecznej prawodawca przewidział opłatę sądową w kwocie 200 zł, co znalazło wyraz w art. 39 ust. 1 pkt 1 UKSC. Opłata stała w kwocie 200 zł dotyczy również wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, co wynika z art. 39 ust. 1 pkt 3 UKSC („Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o: 1) ustanowienie drogi koniecznej; (…) 3) stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.”).
Jak można znieść służebność gruntową i osobistą?
Umowne zniesienie służebności
Podobnie jak przy ustanowieniu, zniesienie służebności można przeprowadzić umownie – zawierając umowę rozwiązującą służebność w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 246 § 1 KC możliwe jest zrzeczenie się służebności przez uprawnionego:
„Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.”
Powyższy przepis ma zastosowanie zarówno do służebności gruntowych jak i osobistych.
Należy dodatkowo pamiętać o art. 246 § 2 KC, zgodnie z którym, jeżeli ograniczone prawo rzeczowe zostało ujawnione w księdze wieczystej to do jego wygaśnięcia konieczne jest wykreślenie z księgi wieczystej.
W kwestii wynagrodzenia kancelarii notarialnej aktualność zachowują przedstawione powyżej informacje dotyczące wysokości taksy notarialnej.
Sądowe zniesienie służebności
Jeżeli strony nie porozumieją się co do zniesienia, istnieje możliwość sądowego żądania zniesienia służebności gruntowej. Podstawy te reguluje art. 294 i 295 KC.
Art. 294 KC. „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”.
Art. 295 KC. „Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Dla służebności osobistych ustawodawca przewidział odrębną przesłankę zniesienia, choć należałoby raczej stwierdzić, że jedynie podstawę zamiany na rentę. Przepis art. 303 KC stanowi bowiem, że:
„Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę”.
Niemniej należy opowiedzieć się za szeroko reprezentowanym w literaturze i orzecznictwie poglądem, zgodnie z którym na zasadzie odesłania z art. 297 KC, do służebności osobistych uprawnione jest odpowiednie stosowanie przepisu art. 295 KC, który przewiduje roszczenie o zniesienie służebności w razie utraty przez nią wszelkiego znaczenia.
Orzecznictwo podkreśla, że przesłanką zniesienia służebności jest trwała i obiektywna utrata znaczenia tego prawa dla nieruchomości władnącej (odpowiednio dla osoby uprawnionego). Przykładowo Sąd Okręgowy w Olsztynie (IX Ca 923/17) stwierdził następująco:
„Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że «utrata wszelkiego znaczenia» tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 KC, gdy ma charakter obiektywny i trwały. Ma to miejsce wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. Innymi słowy – gdy powstanie sytuacja, w której przesłanki ustanowienia służebności przestaną istnieć”.
Warto w tym miejscu nadmienić, że sprawy o zniesienie służebności mają charakter procesowy i znajdują do nich zastosowanie inne przepisy określające wysokość opłaty sądowej. W tym przypadku wysokość opłaty wyznacza przepis art. 13 UKSC. Opłata ma charakter stosunkowy – zależna jest zatem od wartości ograniczonego prawa rzeczowego.
Zniesienie służebności – praktyczne pytania i odpowiedzi
Czy zniesienie służebności zawsze musi być odpłatne?
- Możliwe jest odpłatne jak i nieodpłatne zniesienie służebności. Ustawodawca przewidział dwa niekonkurencyjne tryby:
- gdy służebność stała się nazbyt uciążliwa – zniesienie za wynagrodzeniem,
- gdy utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej – zniesienie bez wynagrodzenia.
Jakie są koszty i opłaty sądowe związane ze zniesieniem służebności?
- Złożenie pozwu o zniesienie służebności wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej, uzależnioną od wartości przedmiotu sporu.
- Przykładowo, jeśli wartość przedmiotu sporu to 50.000 zł, opłata sądowa wyniesie 2.500 zł.
- Umowne zniesienie służebności będzie wiązało się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej.
- Przykładowo, jeśli wartość prawa to 50.000 zł, taksa notarialna może wynieść maksymalnie 910 zł + VAT (łącznie 1.119,30 zł).
- Należy mieć również na uwadze wynagrodzenie dla uprawnionego, jeżeli mamy do czynienia z przypadkiem nieodpłatnego zniesienie służebności.
- Przykładowo Sąd Okręgowy w Ostrołęce w wyroku z 20 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I Ca 88/16) oddalił apelację pozwanej i utrzymał w mocy wynagrodzenie w kwocie 18.145 zł.
- Wreszcie należy mieć na uwadze koszty procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego, które podobnie jak opłata sądowa są uzależnione od wartości przedmiotu sporu (zob. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie – tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 1964).
Podsumowanie
Służebności gruntowe i osobiste to prawa, które mogą w dużym stopniu wpływać na korzystanie z nieruchomości – zarówno w codziennym życiu, jak i w obrocie prawnym. Warto pamiętać, że:
- służebność gruntowa zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej i jest związana z jej właścicielem,
- służebność osobista służy konkretnemu człowiekowi i wygasa z chwilą jego śmierci,
- ustanowienie i zniesienie służebności wymaga formy aktu notarialnego lub rozstrzygnięcia sądu,
- sąd może znieść służebność, gdy stała się szczególnie uciążliwa lub utraciła znaczenie.
Jeśli stoisz przed problemem ustanowienia, wykonania lub zniesienia służebności, pamiętaj, że każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. W takich sytuacjach warto skorzystać z pomocy specjalistów.
Kancelaria Adwokacka Majchrzak Panas z siedzibą we Wrocławiu oferuje pomoc w sprawach dotyczących ustanawiania, wykonywania i znoszenia służebności gruntowych oraz osobistych. Zapraszamy do kontaktu – wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację prawną i doradzimy najskuteczniejsze rozwiązanie w Twojej sprawie.
