Czy wiesz, że sprzedaż nieruchomości po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego może wiązać się z koniecznością zapłaty dodatkowej opłaty na rzecz gminy? Mowa o opłacie planistycznej (zwanej też rentą planistyczną). To instytucja prawa administracyjnego, która w praktyce często budzi zaskoczenie i wątpliwości u właścicieli nieruchomości.
W niniejszym artykule wyjaśniamy:
- czym dokładnie jest opłata planistyczna,
- kiedy i na jakich zasadach powstaje,
- jak wygląda postępowanie administracyjne,
- kto ponosi koszty operatu szacunkowego,
- jakie masz prawa na poszczególnych etapach,
- w jaki sposób skutecznie się bronić.
Jako Kancelaria Adwokacka Majchrzak Panas z Wrocławia od lat zajmujemy się sprawami dotyczącymi prawa nieruchomości i postępowań administracyjnych. Poniżej znajdziesz praktyczny przewodnik, który przygotowaliśmy specjalnie dla właścicieli nieruchomości.
Co to jest opłata planistyczna?
Opłata planistyczna (renta planistyczna) to jednorazowa opłata, którą gmina może naliczyć właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość tej nieruchomości wzrośnie, a nieruchomość zostanie zbyta w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu.
Innymi słowy: jeśli Twoja działka zyskała na wartości dzięki decyzji planistycznej gminy (np. teren rolny stał się budowlanym), a Ty sprzedajesz ją przed upływem 5 lat – gmina ma prawo zażądać udziału w tym wzroście wartości.
To nie jest podatek, ale opłata publicznoprawna wynikająca wprost z ustawy.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty?
W jakich okolicznościach możesz zostać zobowiązany do zapłaty opłaty planistycznej? Aby tak się stało, muszą zostać łącznie spełnione trzy warunki:
- Wejście w życie nowego lub zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od tego momentu.
- Wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu.
Obowiązek opłaty i jej wysokość określa art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.): „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości”.
Orzecznictwo potwierdza konieczność kumulatywnego spełnienia wszystkich warunków:
„Powstanie obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty na rzecz gminy zależne jest od łącznego spełnienia przesłanek ustanowionych w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Przepis ten określa przesłanki pobrania renty planistycznej i krąg adresatów tej normy prawnej, tj. podmiotów których obciąża obowiązek poniesienia opłaty w razie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego. Stawkę procentową tej opłaty określa uchwała organu gminy”.
(Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 września 2009 r., II OSK 1356/08, Legalis nr 820767)
Kto ustala opłatę planistyczną?
Decyzję administracyjną w pierwszej instancji wydaje organ wykonawczy gminy: wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Nie jest to więc kwestia dowolnej decyzji urzędnika – procedura wymaga przeprowadzenia formalnego postępowania dowodowego. Kluczowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy, czyli opinia rzeczoznawcy majątkowego.
Czym jest operat szacunkowy?
Czym jest operat szacunkowy, kto go sporządza, co się w nim znajduje?
- Operat szacunkowy to opinia specjalistyczna sporządzana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.
- Określa on wzrost wartości nieruchomości poprzez analizę cen z rynku lokalnego, porównanie wartości przed i po uchwaleniu planu miejscowego.
- Przy jego sporządzeniu rzeczoznawca stosuje przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832).
- Operat jest kluczowym dowodem w sprawie, a jego sposób sporządzenia podlega kontroli organu prowadzącego postępowanie.
- Oględziny nieruchomości odbywają się z udziałem stron postępowania – masz prawo być zawiadomiony i uczestniczyć w czynnościach rzeczoznawcy.
Kto płaci za operat?
Zasadniczo koszt operatu szacunkowego pokrywa gmina. Jednak strona postępowania może złożyć własny operat – na własny koszt. Ceny rynkowe mieszczą się zazwyczaj w przedziale 1000–3000 zł.
W praktyce bywa, że prywatny operat stanowi bardzo ważny przeciwdowód. Niejednokrotnie w naszej praktyce w Kancelarii Adwokackiej Majchrzak Panas z Wrocławia udawało się skutecznie obniżyć wysokość opłaty planistycznej dzięki profesjonalnej analizie i złożeniu alternatywnego operatu.
Przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, że operat szacunkowy wykonany na zlecenie strony musi być rozpatrzony jako dowód w sprawie. Jednak dopiero wystąpienie rozbieżności między operatem stanowiącym opinię biegłego a operatem będącym opinią prywatną daje organowi podstawę do skierowania obu operatów do organizacji zawodowej rzeczoznawców albo dopuszczenie nowego dowodu z opinii biegłego (tak przykładowo w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 września 2013 r., I SA/Wa 2308/12, Legalis nr 774478).
Jak przebiega postępowanie w sprawie opłaty planistycznej?
Postępowanie ma charakter wieloetapowy. Przyjrzyjmy się po kolei każdemu z nich.
I instancja: wójt, burmistrz, prezydent
- Postępowanie wszczynane jest po przekazaniu przez notariusza wypisu z aktu zbycia nieruchomości.
- Organ zawiadamia strony o wszczęciu postępowania, gromadzi dowody (uchwała planu, umowa zbycia, opinia rzeczoznawcy).
- Wydaje decyzję, w której określa wysokość opłaty jako procent wzrostu wartości nieruchomości (nie więcej niż 30%), zgodnie z uchwałą rady gminy.
- Strona nie ponosi opłat skarbowych za samo wszczęcie postępowania.
II instancja: Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO)
- Masz 14 dni na złożenie odwołania od decyzji organu I instancji.
- Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.
- Postępowanie jest bezpłatne i nie obowiązuje przymus adwokacko-radcowski.
I instancja kontroli sądowej: Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA)
- Masz 30 dni od doręczenia decyzji SKO na wniesienie skargi.
- Nie ma obowiązku korzystania z adwokata, ale ze względu na zawiłość postępowania sądowoadministracyjnego warto rozważyć profesjonalne wsparcie.
- Wniesienie skargi wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej.
II instancja kontroli sądowej: Naczelny Sąd Administracyjny (NSA)
- Od wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do NSA w terminie 30 dni.
- Tutaj już obowiązuje przymus adwokacko-radcowski – skarga musi zostać sporządzona przez profesjonalnego pełnomocnika.
- Wymóg ten wynika z art. 175 i art. 182 § 2a i 3 p.p.s.a.
Koszty postępowania – co musisz wiedzieć?
- Operat szacunkowy zlecony przez gminę finansuje gmina.
- Własny operat to koszt strony (1000–3000 zł).
- Wynagrodzenie kancelarii, jeśli zdecydowałeś się na ustanowienie pełnomocnika.
W sprawach o ustalenie opłaty planistycznej wpis od skargi do WSA jest ustalany jako procent od wartości przedmiotu zaskarżenia – czyli wysokości samej opłaty planistycznej. Wpis sądowy wynosi:
- do 10 000 zł – 4% wartości przedmiotu zaskarżenia, minimum 100 zł,
- powyżej 10 000 do 50 000 zł – 3% wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 400 zł,
- powyżej 50 000 zł do 100 000 zł – 2% wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 1500 zł,
- ponad 100 000 zł – 1% wartości przedmiotu zaskarżenia, nie mniej jednak niż 2000 zł i nie więcej niż 100 000 zł.
Wpis od skargi kasacyjnej do NSA wynosi połowę wpisu, jaki obowiązywał przy składaniu skargi do WSA – to znaczy połowę opłaty głównej, nie mniej jednak niż 100 zł.
Podsumowanie – czy potrzebujesz wsparcia prawnika?
Opłata planistyczna to nie tylko dodatkowe obciążenie finansowe, ale także skomplikowane procedury, w których łatwo popełnić błąd. Każdy etap postępowania – od decyzji organu gminy po skargę kasacyjną do NSA – wymaga znajomości przepisów i doświadczenia w praktyce administracyjnej.
Jeżeli otrzymałeś decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej, nie zwlekaj. Terminy są krótkie, a uchybienia proceduralne mogą Cię kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Warto powierzyć sprawę profesjonalistom.
Kancelaria Adwokacka Majchrzak Panas z Wrocławia od lat wspiera klientów w postępowaniach dotyczących nieruchomości i opłat publicznoprawnych. Skontaktuj się z nami, jeśli:
- chcesz sprawdzić, czy opłata została naliczona prawidłowo,
- zamierzasz złożyć odwołanie,
- potrzebujesz reprezentacji przed sądem administracyjnym,
- szukasz praktycznych sposobów obrony przed nadmiernymi kosztami.
Zapraszamy do kontaktu – wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie w Twojej sprawie.
